Hacker v Sperrer

[2010] NTSC 64

Hacker Nominees (NT) Pty Ltd v Sperrer & Anor  [2010] NTSC 64 

PARTIES:	HACKER NOMINEES (NT) PTY LTD
AS TRUSTEE FOR HACKER
SUPERANNUATION FUND
v
DERRECK FRANZ SPERRER

AND 

THE REGISTRAR GENERAL OF THE 

NORTHERN TERRITORY 

TITLE OF COURT:	SUPREME COURT OF THE
NORTHERN TERRITORY
JURISDICTION:	SUPREME COURT OF THE
TERRITORY EXERCISING
TERRITORY JURISDICTION
FILE NO:	78 of 2010 (21024817)
DELIVERED:	25 November 2010
HEARING DATES:	2 September 2010
JUDGMENT OF:	MASTER LUPPINO
CATCHWORDS:

REAL PROPERTY – Caveats – Application to remove lapsing caveat – 

Applicable principles –  Improper purpose of registering caveats –Meaning 

of “lot” –  Whether an interest over part of a lot is caveatable – 

Requirements for a valid  caveat – Effect of delay in pursuing remedies – 

Balance of convenience.

Land Titles Act  s 4, 65, 66, 137, 138.

Law of Property Act s 30

Whallin v Bailbart Investments Pty Ltd (1987) 47 SASR 198; MacMichael & 

Ors v NHR Forster Pty Ltd (1998) 8 NTLR 16; Love v Kempton & Anor 

[2010] VSC 254; Commercial Bank of Australia Limited v Scheirholter & 

Anor [1981] VR 292;  Jerambak Holdings Pty Ltd & Ors v Austral­Asean Pty 

Ltd [2005] NTSC 38; Palm Gardens Consolidated Pty Ltd v PG Properties 

Pty Ltd [2009] SASC 311; Ovenden v Palyaris (1974) 11 SASR 65;  Stern v 

McArthur (1988) 165 CLR 489; Kuper v Keywest Constructions Pty Ltd 

(1990) 3 WAR 419; GPT Re Ltd v Lend Lease Real Estate Investments Pty 

Ltd [2005] NSWSC 964; Keenen v Banks, unreported, Supreme Court (NT), 

Kearney J, 28 July 1987; Branir Pty Ltd v Wallco Pastoral Company Pty Ltd 

(2006) 18 NTLR 127);

REPRESENTATION:

Counsel: 

Plaintiff:	Mr Roper
First Defendant:	Mr Francis
Second Defendant:	Not Represented

Solicitors: 

Plaintiff:	De Silva Hebron
First Defendant:	David Francis & Associates
Second Defendant:	Solicitor for the Northern Territory

Judgment category classification:  B 

Judgment ID Number:	LUP1005
Number of pages:	21
IN THE SUPREME COURT
OF THE NORTHERN TERRITORY
OF AUSTRALIA
AT DARWIN

Hacker Nominees (NT) Pty Ltd v Sperrer & Anor [2009] NTSC 64

No. 78 of 2010 (21024817) 

BETWEEN: 

HACKER NOMINEES (NT) PTY LTD 

Plaintiff 

AND 

DERRECK FRANZ SPERRER 

First Defendant 

AND 

THE REGISTRAR GENERAL OF THE 

NORTHERN TERRITORY 

Second Defendant 

CORAM:  MASTER LUPPINO 

REASONS FOR DECISION 

(Delivered 25 November 2010) 

1. The matter before the Court is a Summons on Originating Motion by the 

   Plaintiff seeking removal of two caveats lodged by the First Defendant. The 

   Second Defendant was not represented at the hearing and will abide the 

   Court’s decision. 

2. The evidence before the Court comprises the affidavit of James Kerr, the 

   Managing Director of the Plaintiff, sworn 22 July 2010 and the affidavit of 

   the First Defendant sworn 16 August 2010.

1 

1. The relevant background facts are: 

   1.  Forty Two Pty Ltd (“Forty Two”) is the owner of two lots of land at 

   Winnellie represented by Certificates of Title Volume 707 Folio 786 

   and Volume 712 Folio 506 (“the Land”). 

   2.  Australia and New Zealand Banking Group Ltd (“ANZ”) holds a 

   mortgage over the Land. Although there is no evidence as to the 

   amount secured by that mortgage, the available evidence suggests 

   that Forty Two is in default. 

   3.  Forty Two proposed to develop the Land by amalgamation and plan 

   of subdivision into two new lots of different configuration to the 

   current titles (“the Development”). 

   4.  The Plaintiff entered into an agreement to purchase the land in one 

   of the proposed new lots, namely proposed lot A on the relevant 

   plan (“Lot A”) and the First Defendant likewise in respect of the 

   other proposed lot (“Lot B”). 

   5.  The agreements were subject to the Development and required Forty 

   Two to complete the Development. 

   6.  A development permit for the Development was initially given on 

   24 October 2003 and it has since been extended. It is agreed that the 

   permit remains current.

2 

7.	That permit was subject to conditions including a condition required
by the Darwin City Council for certain stormwater works.

8.  The agreements referred to in subparagraph 4 hereof were in similar 

terms and provided for substantial deposits, $250,000.00 in the case 

of the Plaintiff and $220,000.00 in the case of the First Defendant, 

with each being secured by mortgage over one of the two existing 

titles. Those deposits were released to Forty Two to fund the works 

necessary to complete the Development. 

9.  For reasons which are not relevant to the current application, Forty 

Two was unable to satisfy the condition precedent and the necessary 

works have not been completed. 

10.  The Plaintiff commenced proceedings in this Court against Forty 

Two in action number 73 of 2008 seeking specific performance and, 

in the alternative, damages. 

11.  In those proceedings the Plaintiff ultimately abandoned its claim for 

specific performance and, on 29 April 2010, obtained a judgment 

against Forty Two for the sum of $521,000 plus costs and interest. 

12.  The Plaintiff now wishes to enforce that judgment by Warrant of 

Seizure and Sale against the Land.

3 

13.  On 1 April 2010 the First Defendant lodged caveats against the 

Land claiming an interest as purchaser under his  agreement with 

Forty Two as referred to in subparagraph 4 hereof; 

14.  The caveats prevent the Plaintiff from enforcing its judgment over 

the Land and therefore the Plaintiff seeks an order to remove the 

caveats. 

1. The legal principles in relation to applications to remove caveats are well 

   established. The onus is on the person claiming the  caveatable  interest, the 

   First Defendant in this case, to show why the caveat should not be removed. 

   The First Defendant must establish that it is reasonably arguable that he has 

   the caveatable interest claimed in the caveat. He must show that the caveat 

   has not been lodged frivolously or for an improper purpose. As with 

   applications for interlocutory injunctions, in applications for removal of a 

   caveat, the First Defendant must establish that the balance of convenience 

   lies in favour of preserving the caveats. See Whallin v Bailbart Investments 

   Pty Ltd, 1 MacMichael & Ors v NHR Forster Pty Ltd, 2 Love v Kempton & 

   Anor 3 , Commercial Bank of Australia Limited v Scheirholter & Anor 4  and

   Jerambak Holdings Pty Ltd & Ors v Austral­Asean Pty Ltd. 5 

[5]	The  starting point in terms of the  relevant legislation is section 138 of the
Land Titles Act  (“the Act”). That provides as follows:­

1. (1987) 47 SASR 198

2. (1998) 8 NTLR 16

3. [2010] VSC 254

4. [1981] VR 292

5. [2005] NTSC 38

4 

138  Lodging a caveat 

(1)  A caveat may be lodged by any of the following: 

(a)  a person claiming an interest in a lot; 

(b)  the Registrar­General under section 18; 

(c)  the registered owner of the lot; 

(d)  a person to whom an Australian court has ordered that an 

interest in a lot be transferred; 

(e)  a person who has the benefit of a subsisting order of an 

Australian court in restraining a registered proprietor from 

dealing with a lot. 

(2)  Omitted. 

[6]	Section 138  refers to a  “lot”. That term is defined in section 4 of the Act as
follows:­

lot means a separate, distinct parcel of land created on: 

(a)  the recording of particulars of a deed of grant; or 

(b)  the registration of a plan of subdivision or a plan of 

consolidation; 

and includes a unit and common property, within the meaning of the

Unit Titles Act, a lot under Part IVB of that Act and a building lot 

within the meaning of that Act, and a unit and common property 

within the meaning of the Unit Title Schemes Act. 

1. The argument advanced by Mr Roper, counsel for the Plaintiff, is that 

   section 138 only allows caveats to be lodged in respect of an interest in a 

   “lot”. By the definition of that term in section 4, an interest in land is not 

   the same as an interest in a lot and it is only the latter that can found a valid 

   caveat. Mr Roper submits that at best the First Defendant can claim an

5 

interest in an intended but presently non­existent ‘lot’ as the land which the 

First Defendant has contracted to purchase only becomes a ‘lot’ on the 

registration of the plan of subdivision. That registration has not occurred 

and cannot occur as things presently stand. 

1. Mr Roper therefore contends that the caveats can only be found to be valid 

   if the term ‘interest in the lot’ as it appears in section 138 is construed to 

   include ‘an interest in a potential lot’ and such interpretation is inconsistent 

   with the definition of ‘lot’ in section 4. 

2. Further Mr Roper submits that the creation of the two new lots depends on 

   the availability to the First Defendant of the remedy of specific performance 

   against Forty Two. As there has been delay by the First Defendant, that will 

   operate to deny specific performance. 

3. Mr Francis, counsel for the First Defendant, argues that the caveats are 

   valid. He submits that the interest of the First Defendant is a future interest 

   in land which is recognised by section 30(1) of the Law of Property Act. He 

   submits that there have not been any delays which will operate to deny 

   specific performance and injunctive relief. As he asserts that there has been 

   a  substantial increase in value since the First Defendant’s contract to 

   purchase was entered into, he says that the First Defendant will lose the 

   benefit of that increase in value if the Plaintiff is able to enforce its 

   judgment against the Land.

6 

1. Addressing first the issue of the delay, the Plaintiff commenced its 

   proceedings in 2008. Those proceedings have been long and drawn out. 

   Those proceedings initially sought specific performance and damages 

   however the Plaintiff then abandoned specific performance and obtained 

   judgment for damages only. 

[12]	The First Defendant has only recently commenced a  similar action. Mr
Francis submits that the First Defendant has monitored the Plaintiff’s
proceedings and has worked at attempting to have the necessary subdivision
works completed in the interim (as has the Plaintiff for that matter), and
therefore he submits that the First Defendant cannot thereby be accused of
delay.
[13]	I disagree. The First Defendant has  let the Plaintiff take the legal action and
incur  all the costs and inconvenience of that litigation in the knowledge that
the First Defendant would indirectly derive a benefit from those
proceedings. He too could have issued proceedings and pursed orders for
specific performance but chose not to. Although the claimed caveatable
interest arose on 19 March 2007 the caveats were not lodged until 1 April
2010. That coincided approximately with the decision of the Plaintiff to
abandon specific performance and to seek damages in lieu. The late action
of the First Defendant operates harshly against the Plaintiff in the
circumstances. Although this effect on the Plaintiff is not a relevant factor
in determining whether the First Defendant would succeed in an action for

7 

specific performance against Forty Two, the overall delay remains relevant 

to the balance of convenience. 

[14]	The Act  came into force on 1 December 2000 and concurrently repealed the
Real Property Act. Other than some minor amendments to the definition of
‘lot’ in section 4 (which are not material to the issues in the current case)
the definition of ‘lot’ has remained unchanged since then. Provisions in
respect of caveats under the repealed Real Property Act were based on
section 191 of that Act. That provided that any person with an interest in
land could register a caveat. Specifically it provided:­

“Any settlor of land or beneficiary claiming under a will or 

settlement, or any person claiming to be interested at law or in 

equity, whether under an agreement, or under an unregistered 

instrument, or otherwise howsoever in any land, may lodge a caveat 

with the Registrar­General forbidding the registration of any dealing 

with such land, either absolutely or unless such dealing shall be 

expressed to be subject to the claim of the caveator, or to any 

conditions conformable to law expressed  therein:” 

1. Clearly therefore with the passing of the Act an entirely different regime 

   exists given the reference to an interest in a ‘lot’  in the current legislation as 

   opposed to an interest in land under the repealed legislation. 

2. Relevant case law includes the South Australian cases of Palm Gardens 

   Consolidated Pty Ltd v PG Properties Pty Ltd 6  (“Palm Gardens”) and

   Ovenden v Palyaris  (“Ovenden”). 7 Both decisions related to section 191 of 

   the South Australian Real Property Act which is in identical terms to section 

3. [2009] SASC 311

4. (1974) 11 SASR 65

8 

191 of the repealed Real Property Act of the Northern Territory. Ovenden 

was a decision of the Full Court of the South Australian Supreme Court. 

That case involved a caveat to enforce an interest in land deriving from a 

contract to purchase a proposed unit, which contract was subject to the issue 

of  strata  titles. It was held that there was no caveatable interest on signing 

such a contract. That was decided on the basis that the caveatee in that case 

could not have obtained an order for specific performance. It was there held 

that a caveatable interest only arose on the issue of the strata titles. 

1. In the more recent decision of Palm Gardens, Kourakis J reviewed the 

   relevant authorities. Although bound by Ovenden, his Honour was of the 

   view that the decision in that case was based on the construction of  the 

   specific condition precedent. He distinguished the case on that basis. His 

   Honour  considered a number of cases decided since Ovenden, commencing 

   with  Stern v McArthur, 8 which he said demonstrated a wider view of what 

   might constitute an equitable interest. In that case, it was said; 

   “The extent of the purchaser’s interest is to be measured by the 

   protection which equity will afford to the purchaser. That is really 

   what is meant when it is said that the purchaser’s interest exists only 

   as long as the contract is specifically enforceable by him. Specific 

   performance in this context does not mean specific performance in 

   the strict or technical sense of requiring the contract to be performed 

   in accordance with its terms. Rather it encompasses all of those 

   remedies available to the purchaser in equity to protect the interest 

   which he has acquired under the contract.” 9 

2. (1988) 165 CLR 489

3. (1988) 165 CLR 489 at p 522­523

9 

1. Next, Kourakis J considered Kuper v Keywest Constructions Pty Ltd, 10 

(“Keywest”). In that case,  Malcolm CJ followed  Stern v McArthur 11  and  said 

“In my opinion in appropriate circumstances, the court will prepared 

to protect the purchasers interest under a contract such as that in the 

present case, at the so called inchoate stage, both by granting specific 

performance in the sense of requiring the vendor to do all things 

necessary to be done to procure registration of the strata plan, as well 

as restraining the vendor by injunction by from dealing with the land 

inconsistently with the purchasers right to specific performance of 

the contract, both in  the special sense and, subject to performance of 

the condition, in the ordinary sense…In my opinion the estate or 

interest claimed by the purchasers under the contract was sufficient 

to grant a caveatable interest in the relevant land, notwithstanding 

the  conditional nature of the contracts.” 12 

[19]	Keywest  also involved a contract for the purchase of land which was subject
to the registration of a strata plan. Malcolm CJ found that such an interest
was caveatable and that was based on the enforceability of the agreement on
equitable grounds.

1. Lastly his Honour observed that in GPT Re Ltd v Lend Lease Real Estate 

   Investments Pty Ltd 13  (“GPT”) White  J also took a wider view of the nature 

   of an equitable interest, albeit in the context of a different contractual 

   provision, where he said:­ 

   “…a purchaser under a contract, where the vendor’s obligation to 

   convey is subject to an unfulfilled condition, has an equitable 

   interest in the property which is sufficient to support a caveat, 

   notwithstanding that the purchaser is not then entitled to an order to 

   specific performance of the vendor’s obligation to convey, but is 

   entitled only to equitable relief in the form of an order to compel the 

2. (1990) 3 WAR 419

3. (1988) 165 CLR 489

4. (1990) 3 WAR 419 at p 432

5. [2005] NSWSC 964

10 

vendor to do that which is necessary on his part to be done to cause 

the condition to be satisfied,…and an injunction to restrain the 

vendor from dealing with land inconsistently with the purchasers 

contractual rights.” 14 

1. These authorities are to the effect that the First Defendant’s interest in the 

   current case is an equitable interest and would have amounted to a valid 

   caveatable interest, all other things being equal, under the repealed section 

   191 of the Real Property Act at least. The availability of specific 

   performance and injunctive relief is a vital aspect of that conclusion. 

[22]	In GPT  however, White J expressed  concerns where  the subject conditions
involved the requirement to  enforce action upon a third party. In that context
he said:­

“… difficulties in conceptualising a proprietary interest in terms of 

the availability of equitable relief to enforce the contract, where the 

consent of a third party is required before an obligation to transfer 

that property can arise, and that consent cannot be compelled.” 15 

[23]	That last concern is relevant to the current case given  the need to complete
the storm water works before the subdivision can proceed. As I understand
it, under the development permit the stormwater drainage works specified by
Darwin City Council must be completed. To achieve that it was initially
proposed to obtain an easement from the owner of a property adjoining the
Land. It seems that the adjoining owner no longer agrees to grant the
easement. Consistent with Keywest, the adjoining owner being entitled to
refuse consent, a consent which cannot be compelled,  specific performance

1. [2005] NSWSC 964 at para 55

2. [2005] NSWSC 964 at para 57

11 

is not achievable absent a variation  to  the development permit. That in turn 

depends on the consent of other third parties, namely either the Darwin City 

Council or the Development Consent Authority or both. This is because it 

will require  a variation of the conditions imposed by the Darwin City 

Council. That may require  a fresh approval by  the Development Consent 

Authority  and that consent likewise cannot be compelled. 

[24]	I now  turn to  consider whether  the specific wording of section 138 of the
Act affects the application of these principles to the current case.
[25]	Northern Territory authorities (Keenen v Banks, 16  and Branir Pty Ltd v
Wallco Pastoral Company Pty Ltd 17 )  (“Branir”)  are not useful in this
context. Although in Branir,  there is mention of  the term ‘lot’ as  that term is
used  in section 4 of the Act,  there was no discussion of its meaning. Keenan
dealt with section 191 of the Real Property Act  but the decision in that case
was specific to the facts of that case  and there was no argument there as to
whether the relevant interest was caveatable. Had that been an issue in that
case then arguably it would have been found to be a caveatable interest if
the approach in Palm Gardens was adopted.
[26]	Looking at the definition of  ‘lot’  in section 4  and section 138 of the Act
alone, it would be easy to conclude that  the definition of ‘lot’ must preclude
an  interest in land other than the entire  land covered by  either an existing
title or  the land delineated as a lot in a plan of subdivision. The definition

1. unreported, Supreme Court (NT), Kearney J, 28 July 1987 

2. (2006) 18 NTLR 127

12 

seems to support that and seems to refer to something other than a part of 

such land given the very specific words used in the preface to the definition 

and the limited ways by which a ‘lot’ can be created. That would also be 

consistent with the use of the word  ‘lot’  in other sections of  the Act, in 

particular  in the definition of ‘term’  in section 4 and  in  sections 65 and 66 

dealing with leases.  Those provisions specifically refer to ‘part of a lot’. 

Clearly a lease might only be in relation to part of the land in a title or ‘lot’. 

[27]	If the term ‘lot’  as defined in section 4 could refer to  ‘part of a lot’  then the
specific inclusion of words to that effect in the definition of ‘term’  and in
sections 65 and 66 would be otiose. That therefore suggests only caveats
over an entire ‘lot’ are permitted. However section 137 of the Act, which
deals with the requirements of caveats provides as follows:­

137  Requirements of caveats 

(1)  A caveat must be signed by or for the caveator. 

(2)  The caveat must state: 

(a)  the name of the caveator; 

(b)  an address where documents can be served on the 

caveator; 

(c)  unless the Registrar­General dispenses with it, the name 

and address of: 

(i)  the registered owner of the lot affected by the 

caveat; and 

(ii)  anyone else having the right to deal with the lot 

affected by the caveat; 

(d)  the registered interest affected by the caveat;

13 

(e)  the lot affected by the caveat or, if the caveat relates to 

only a part of a lot, a description of the affected part; 

(f)  the  interest claimed by the caveator; 

(g)  the grounds on which the interest is claimed; and 

(h)  the extent of the prohibitions as to dealings. 

(3)  This section applies to all caveats under this Act. 

[28]	Section 137(2)(e)  clearly contemplates that a caveat  can be registered over
‘part of a lot’. The Act must be read as a whole for interpretation purposes
and when that occurs the interpretation pressed by Mr Roper is untenable in
the light of the reference to ‘part of a lot’ in section 137(2)(e). He argues
that despite the reference to ‘part of a lot’ in section 137(2)(e), the
definition of ‘lot’ means that the extant caveats still do not comply as the
plan of subdivision has not been approved. However the caveats are
registered over ‘lots’ in a plan of subdivision, namely the plan of
subdivision whereby the two current titles were created. Therefore the fact
that the plan of subdivision forming part of the Development is not
registered is irrelevant.

1. The overall result is that subject to compliance with the requirements of the 

   Act, a caveat over part of the land comprised within a ‘lot’ is permissible. 

2. As to the statutory formalities, I did not have the benefit of submissions 

   from counsel on this issue and presumably both counsel considered that the 

   statutory formalities had been complied with. However in the course of 

   preparing these reasons I formed the view that one of the caveats did not 

   satisfy the statutory formalities. I contemplated calling for further

14 

submissions but elected not to given that this was not the only basis of my 

decision to order the removal of the caveats. 

1. Of the two caveats registered by the First Defendant one is taken over the 

   whole of a lot. Caveat number 724224 registered over Certificate of Title 

   Volume 712 Folio 506 is not over ‘part of a lot’ as the contract entered into 

   by the First Defendant covers all of that land. However that contract also 

   covers part of the land in Certificate of Title Volume 707 Folio 786. 

   Accordingly caveat 724225, which applies to the latter  title, is over ‘part of 

   a lot’. Section 137(2)(e) of the Act requires the affected part of the lot to be 

   described. Compliance with section 137(2) is mandatory. I think the reasons 

   that the requirements are mandatory are evident when the effects and 

   consequences of lodging a caveat are considered, see for example Love v 

   Kempton & Anor. 18 

[32]	In my view,  section 137(2)(e) requires a proper description of the affected
part, sufficient to identify with precision the part of the lot  over which the
caveatable interest is claimed. This requirement appears to be distinct from
the requirement to specify the interest claimed as that  is a separate
requirement contained in section 137(2)(f). The only reference to a part of a
lot in the subject caveat is in the panel dealing with the interest claimed.
Although there is a reference to the relevant Certificate of Title, in terms of
the ‘Lot Description’ the document contains only a reference to “Portion
1318”. Noting that the whole of the land in the relevant Certificate of Title

1. [2010] VSC 254

15 

is also Portion 1318, the interest is claimed over the entire lot. At the very 

least the part of the lot over which the interest is claimed is not set out. 

1. The panel in respect of the “GROUNDS OF CLAIM” specifies “As 

   Purchaser of Proposed Lot B forming part of Portions 1318 & 1138, 

   Hundred of Bagot pursuant to Contract of  Sale dated 19 March 2007”. This 

   is precisely the same description as is contained in caveat number 724224, 

   which, as I point out above,  is over the whole of a lot. As an aside,  if it is 

   suggested that this is what makes the caveat comply with section 137(2)(e), 

   it is anomalous that the same description can refer to claim over both  the 

   whole of  a lot as well as a part of a lot. Although that description contains a 

   reference to ‘Proposed Lot B’, there is no description of that lot sufficient to 

   enable determination of the extent of the interest claimed without possession 

   of a copy of the contract referred to. As a caveat is intended to give notice at 

   large of a claimed interest, a description of the part of the lot affected by the 

   caveat by reference to a private document is not sufficient. 

2. The notes forming part of the caveat supports this view. Note 6, which 

   relates to the description of the land affected by the caveat, stipulates,  inter 

   alia, “If the caveat affects part only of the land in a title the description 

   should be given. Any necessary diagram should be endorsed above or on an 

   annexures sheet (Form 95) or a survey plan deposited with the Surveyor­ 

   General may be referred to.”  In my view, even if the panels for the 

   description of the land and for the grounds of claim are read together for the 

   purposes of satisfying section 137(2)(e), the description overall is not

16 

sufficient. On  its face, the relevant caveat only shows that an interest in a 

part of a lot is claimed. It does not however describe the affected part as is 

required for compliance with section 137(2)(e). In my view, that renders the 

caveat invalid. 

1. On my interpretation of section 137 of the Act caveat number 724225 

   registered over Certificate of Title Volume 707 Folio 786 is invalid as it 

   stands. Although the Supreme Court can, in the exercise of its inherent 

   jurisdiction, order a caveat to be amended after registration,  that is beyond 

   my authority as Master. If I was empowered to do so, and if such an 

   application were made, I do not consider it appropriate that such an order be 

   made given the stage which this matter has reached. There will be an order 

   for removal of that caveat in any event. 

2. Mr Roper also argued that both caveats should be removed as they were 

   lodged for an improper purpose. He submitted that the caveats have been 

   lodged to provide the First Defendant with a tactical advantage in settlement 

   negotiations. In support he relies on some emails from the First Defendant’s 

   solicitors to the Plaintiff’s solicitors where two alternative proposals for 

   resolution of the matter were suggested. Although there is no dispute that 

   the proposals have been put, I do not consider that the evidence supports Mr 

   Roper’s submission. The principle Mr Roper relies upon derives from cases

17 

such as Goldstraw v Goldstraw, 19 Love v Kempton & Anor 20  and Commercial 

Bank of Australia Limited v Scheirholter & Anor. 21 

[37]	In this case however, in my view the proposals for  a resolution have been
legitimately made. There is nothing in those proposals or anywhere in the
evidence which suggests that the caveats have only been registered to secure
a tactical advantage in conjunction with those proposals. There can be no
dispute  that, unlike in Kempton, the First Defendant does not have a
legitimate contract as the basis for his claimed caveatable interest. On the
facts in Kempton  it was plain that there was no valid contract of purchase
and the caveator in that case must have known that. That cannot be said of
the current case. In my view although the negotiations are ancillary to the
caveats, it has not been established that the motivation for registering the
caveats was only, or even predominantly, to secure a negotiating advantage.

1. I now turn to consider the balance of convenience. This applies to caveat 

   number 724224 given my view that caveat number 724225 is invalid. 

   However, if I am wrong in my conclusion as to the validity of caveat number 

   724225, most of what follows will apply equally to that caveat. 

2. There are a number of competing factors relevant to the balance of 

   convenience. Firstly the First Defendant will lose the benefit of the 

   appreciation in value since he entered into his contract to purchase if the 

3. [2002] VSC 491

4. [2010] VSC 254

5. [1981] VR 292

18 

caveats are removed. That is not necessarily correct as that may be  reflected 

in the damages the First Defendant may be able to claim against Forty Two, 

similar to the assessment of damages in the Plaintiff’s proceedings. In any 

event, on the other hand the preservation of the caveats will deprive the 

Plaintiff of the ability to enforce the judgment he obtained after diligently 

taking and concluding legal proceedings over an extended period of time. 

1. Relevant also are the proposals submitted by the First Defendant. One 

   involved or required the parties to work together to jointly complete the 

   development and effect the proposed subdivision. That has not been agreed 

   and there are considerable practical difficulties as to the completion of the 

   necessary works, albeit they are not insurmountable. The other and more 

   recent proposal involves a joint sale of the Land as it stands. If the First 

   Defendant is prepared to entertain such a proposal, there will be very little 

   difference in the position of the parties in that event as compared to the 

   position if the caveats are ordered to be removed. The only remaining issue 

   would be the distribution of funds, something which would also need to be 

   resolved if the parties agreed to a joint sale as proposed. 

2. Also relevant are possible actions by mortgagees. The Plaintiff and the First 

   Defendant have a mortgage but over different titles. ANZ has a mortgage 

   over both titles. Forty Two must be in default of the mortgages to the parties 

   and the evidence shows that there is default also in respect of ANZ’s 

   mortgage. Although there is some priority in place between ANZ and the 

   First Defendant, that only relates to one title. Hence a mortgagee sale can

19 

occur even if the caveats stand and irrespective of whether that is a sale of 

one or both titles. That will thwart the First Defendant’s ability to compel 

completion of the Development. 

1. If I am correct in my assessment of the validity of caveat 724225 then even 

   if I were not to order the removal of the other caveat, the Plaintiff would 

   still be able to execute against one title. The First Defendant’s ability to 

   compel completion of the Development would again be thwarted. 

2. Lastly there are issues with the Development and uncertainty as to whether 

   those issues can be resolved. There are concerns of the First Defendant’s 

   delay. There are serious concerns as to whether specific performance can or 

   will be ordered and the caveats serve no useful purpose if specific 

   performance is not ordered. 

3. In my view the balance of convenience is strongly in favour of the removal 

   of the caveats. 

4. Accordingly I order; 

   1.  The requirement of Rules 5.03(1) and 8.02 are dispensed with 

   pursuant to rule 45.05(2). 

   2.  The Plaintiff is authorised to commence these proceedings by 

   originating motion in Form 5C. 

   3.  That the Registrar General for the Northern Territory forthwith 

   removes from the Register of Interests caveat number 724225

20 

registered over Certificate of Title Volume 707 Folio 786 and caveat 

number 724224 registered over Certificate of Title Volume 712 Folio 

506. 

1. I will hear the parties as to costs and any other ancillary orders.

21